Affitti brevi e tasse: cosa c’è da sapere per stare in regola nel 2025

Dal 2025 cambiano le regole sugli affitti brevi e la cedolare secca: cosa devi sapere

Le nuove disposizioni sulla cedolare secca per gli affitti brevi sono state introdotte dalla Legge di Bilancio 2023 (Legge n. 197/2022) e si applicheranno a partire dal 2025.

Come funziona la cedolare secca dal 2025?

• Se affitti un solo immobile con contratto breve, pagherai la cedolare secca al 21%.

• Se affitti da 2 a 4 immobili, l’aliquota sale al 26%.

• Dal 5° immobile in poi, il Fisco considera che svolgi un’attività imprenditoriale abituale. Di conseguenza, dovrai aprire la Partita IVA, iscriverti alla Gestione Separata INPS, emettere fatture, tenere contabilità e applicare la tassazione ordinaria (IRPEF + addizionali + IVA, se prevista).

⚠️ Ricorda che nella dichiarazione dei redditi devi indicare chiaramente quale immobile beneficia dell’aliquota al 21%; tutti gli altri saranno tassati al 26%.

Quando scatta l’obbligo della Partita IVA?

Se affitti 5 o più immobili con contratti brevi, secondo l’Agenzia delle Entrate (Risposta n. 363/2022) la tua attività è considerata abituale e professionale:

• Devi aprire la Partita IVA con codice ATECO 55.20.51 (locazioni brevi turistiche).

• Devi gestire IVA, fatture e tutti gli adempimenti fiscali da imprenditore.

• Devi iscriverti alla Gestione Separata INPS per i contributi previdenziali.

E con Airbnb?

• Se sei un privato senza Partita IVA, Airbnb agisce da sostituto d’imposta, trattenendo e versando la cedolare secca (21% o 26%) per te.

• Se hai la Partita IVA, invece, sei tu a dover gestire tutti gli aspetti fiscali.

Obblighi amministrativi da ricordare

Anche con la cedolare secca, devi sempre:

• Registrare gli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web.

• Effettuare le comunicazioni all’ISTAT, se previste.

• Pagare l’imposta di soggiorno al Comune (se presente).

• Possedere il Codice Identificativo Regionale (CIR), trasformandolo in CIN successivamente.

Il consiglio finale

La normativa è complessa e in continua evoluzione, quindi per gestire i tuoi affitti brevi in modo corretto, evitare sanzioni e ottimizzare la tua fiscalità, è fondamentale affidarsi a un consulente fiscale esperto nel settore.

💬 Hai domande o vuoi raccontarci la tua esperienza con gli affitti brevi? Scrivici pure nei commenti, saremo felici di aiutarti!